מדינת ישראל שוכנת על קו השבר הסורי אפריקאי ומועדת לרעידות אדמה חזקות. רעידות כאלו התרחשו בעבר וגרמו להרס ופגיעה ניכרת בערים שלמות כירושלים, אילת, רמלה, עכו, טבריה וצפת. עד לשנת 1980, לא היה קיים בארץ תקן בנייה מחייב לבניית בניינים עמידים בפני רעידות אדמה. בניינים רבים מועדים לפגיעה משמעותית הן ברכוש והן בנפש, כשרעידת האדמה הגדולה הבאה תתחולל בארץ.

על מנת לתקן את המצב הזה, הממשלה החליטה בשנת 2005 על אוסף תקנות המקל על מימון חיזוק למבנים הקיימים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה. אוסף תקנות זה נקרא תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית מספר 38.

תיקונים לתמ"א 38
מאז חקיקת התקנות, נוספו תיקונים שונים לתכנית תמ"א 38. חלק מהתיקונים נועדו לבאר סוגיות בחקיקה המקורית וחלקן באו להרחיב את התוכנית ואת הזכויות הניתנות במסגרת התוכנית. כיום ישנם שני סוגי עיקריים של פרויקטים במסגרת תמ"א 38: תמ"א 38/1 המתייחס לחיזוק מבנים קיימים ו- תמ"א 38/2 המתייחס לפרויקטים של פינוי-בינוי במסגרתם בניינים שאינם עומדים בתקנים של רעידת אדמה נהרסים ובמקומם נבנה בניין חדש לחלוטין שעומד בתקנים הנדרשים.

סוג נוסף של פרויקטים שנכלל במסגרת תמ"א 38, מכסה בניינים שנבנו בין השנים 1980-1992 שעומדים בתקן רעידות אדמה אך אינם כוללים ממ"ד.

סוגי תמ"א 38 - חיזוק מבנה קיים או פינוי-בינוי באיזה מודל לבחור ?
מבחינה הנדסית וכלכלית, מודל פינוי בינוי או תמ"א 38/2 הוא מודל שמרבית היזמים מעדיפים. אמנם, ההוצאות על פרויקט כזה גדולות יותר אולם איכות התוצר והסיכון הנלווה למימון הפרויקט קטנים יותר. שיקולי הדיירים והיזם אינם תמיד חופפים בבחירה בסוג פרויקט תמ"א 38 מתאים.

תמ"א 38 – תיקון 1 – חיזוק מבנה קיים
בפרויקט מסוג זה, הדיירים ממשיכים להתגורר בתוך המבנה הקיים בעת ביצוע הפרויקט. בסיום הפרויקט, הם יזכו בבניין בעל תשתיות מחוזקות, שיפוץ חיצוני ולעתים תוספת של עד 25 מ"ר לשטח הדירה הקיימת ומרפסות ללא חיוב במס שבח. שטח התוספות לדירה תלוי במגבלות התכנון הקיימות על פי תוכניות הבניין העירוניות. דירות קיימות ייתכן ולא יזכו בחנייה תת קרקעית. ישנם מצבים בהם פרויקט מסוג זה עדיף על מנת לשמור על צביון השכונה, או במקרים בהם בעלי הדירות אינם מעוניינים לעבור לדירות שכורות למשך הפרויקט.
מבחינת היזם – פרויקטים כאלו זולים יותר אך קשה להשיג מימון עבורם כיוון שיש סיכון להתקל בקשיים שלא ניתן לחזותם מראש.

תמ"א 38 – תיקון 2, 3, 3א – פינוי-בינוי
בפרויקט תמ"א 38/2, הדיירים עוברים לתקופת הפרויקט לדירות שכורות, במימון היזם. בסיום הפרויקט הם יזכו בדירה בבניין חדש לחלוטין עם תוספות בהתאם להסכם עם היזם. תוספות אלו כוללות חניה עבור כל דירה בבניין, כולל דירות הדיירים הקיימים. ייתכן שהדירות בבניין החדש לא יהיו גדולות מהדירות הישנות אולם עליית ערך הדירות גדולה הרבה יותר בפרויקטים מסוג זה.

החסרון העיקרי בפרויקט פינוי-בינוי הוא תוספת הדיירים שהיא גדולה יותר מאשר בפרויקט תמ"א 38/1. תוספת כזו עלולה לשנות את אופי הבניין ולגרום לצפיפות אזורית בכל הנוגע לתשתיות עירוניות – דרכי גישה, בתי ספר ומבני ציבור אחרים.

חיזוק המבנים הישנים כך שיעמדו ברעידת אדמה קשה היא מטרה חשובה כיוון שללא חיזוק כזה הנזקים לרכוש ולנפש יהיו גבוהים בעת רעידת אדמה. ככלל, עדיף לבצע פרויקט תמ"א 38/2 גם מבחינת הדיירים וגם מבחינת היזם אולם שיקולים של צפיפות עירונית ושמירת צביון פני השכונה עשויים לחייב פתרון חיזוק בלבד במסגרת פרויקט תמ"א 38.

סוגי תמ"א 38

Related Articles

אדריכלות בשבילכם

אדריכלות ירוקה - מדריך

נגישות נכים בבתים ובמבנים ציבוריים

מדריך עיצוב חנויות

עיצוב מסעדות - שיהיה נעים לאכול