פרויקט תמ"א 38 מביא עמו המון תוצאות חיוביות ומיטיבות לבית - המיגון מפני רעידות אדמה, שיפור המבנה, התוספות לבית שמקנה המדינה והעלאת ערך הדירה הן אכן תוצאות ברוכות. עם זאת, לא תמיד הדבר מתאים לדיירים ולשכניהם בבניין והעבודות נמשכות זמן רב ועשויות להשבית את שגרת החיים באופן קיצוני. לכן, זכאים הדיירים שאינם מעוניינים בהחלת הפרויקט בדירתם ודיירים החיים בקרבתם, להגיש התנגדות לוועדה לתכנון ולבנייה או למפקח על המקרקעין.

עילות להתנגדות שלא יתקבלו...

ישנן עילות נפוצות המוגשות במסגרת התנגדות לתמ"א 38 - העילות הבאות נדחות כמעט תמיד ומוטב להימנע מהן:

נזקי לכלוך ורעש לא ישפיעו על החלטת הועדה. השלכות מהלך העבודה אינן עילה לעצירת התפתחות והתחדשות עירונית. רק השלכות שליליות של סיום העבודה עשויות להשפיע.
עם זאת, גם הטענה כי גובהו החדש של הבניין יטיל צל על בניין נמוך או יסתיר נוף אינה עילה תקפה. השאיפה להגבהת הבניינים היא חלק ממגמה רחבה להתחדשות ברשויות מקומיות רבות ועתידם של כל בנייני העיר הוא להמשיך ולהתנשא לגובה.
הובהר מפורשות מספר פעמים על ידי רשויות החוק כי טיעונים בדבר צפיפות ופגיעה בפרטיות עקב השינויים שייערכו בבניינים לא יתקבלו. רווחתן של שכונות שכנות שלמות וביטחונן גוברים על רצונם של דיירים יחידים ביותר מרחב ופרטיות.

אם כך, איך כן ניגשים לסוגיה?

חשוב שהסוגיות יהיו מטעמים תכנוניים מקצועיים ושיציגו ראיות לכך שהפרויקט בעייתי מבחינה תכנונית.

התנגדות מטעמים הנדסיים

ניתן לטעון כי הבניין כבר ממוגן מפני רעידות אדמה.
ניתן להציג את תנאי התב"ע באזור ולהראות כי פרויקט תמ"א 38 עומד בסתירה להם.
פגיעה בצביון שכונה מכוח חוק עזר עירוני.

טענות לחוסר תום לב

במידה ויש עילה סבירה להאמין כי ועד הבית או דיירים מסוימים מקדמים קבלן מסוים על רקע אינטרסים אישיים, ניתן יהיה להציע התנגדות, ובלבד שתוצע אלטרנטיבה המיטיבה יותר עם הדיירים ועם בעלי מקצוע טובים יותר.

חוסר יכולת מקצועית או כלכלית

ניתן לטעון כי היזם המניע את הפרויקט אינו מנוסה בתמ"א 38 ולהעלות לשאלה את סיכויי ההצלחה. גם החשש מפשיטת רגל באמצע ניהול הפרויקט, מקרה שאכן התרחש פעמים רבות, עשוי להיות עילה להתנגדות. במידה והיזם לא יוכל להציג עתודות כלכליות לכיסוי הפרויקט, יש לנו כאן טיעון איתן.

אי שוויון

בעילה זו נטען למעשה כי במשא ומתן של הוועד עם הקבלן או היזם, הסיכום הנוכחי על התמורה אינו הוגן ומקפח דייר מסוים, או שהתנאים אמנם שווים, אך דייר מסוים מאמין שמגיע לו יותר.

מוטב לא לפעול לבד

דיירים העומדים לבדם מול הועדה עשויים להידחות על הסף. על מנת שקולנו יישמע, חשוב להיעזר בעו"ד המנוסה ובקיא בדינים מסוג זה וילווה אותנו לאורך כל התהליך על מנת שיתקבל באופן מיטיב העונה על צרכינו.